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Le renouvellement urbain est une forme d'évolution de la ville. C'est une notion large qui désigne une action de reconstruction de la ville sur elle-même. Cela permet en particulier de traiter les problèmes sociaux, urbanistiques, architecturaux, etc. de certains quartiers anciens. C'est un outil privilégié de lutte contre la paupérisation, contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil, la ségrégation sociale.
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Le renouvellement urbain est en général un phénomène de densification du tissu urbain existant. La ville évolue sur elle même et sa croissance se fait par mutation du tissu urbain (démolition/reconstruction ou construction dans les dents creuses).
Actuellement, dans un souci de développement durable et de flambée du prix du pétrole, reconstruire la ville sur elle-même, sans consommer de nouveaux terrains vierges, est une réponse apportée à l'étalement urbain. La plupart du temps, il est plus coûteux de démolir pour reconstruire, que de construire sur des parcelles libres. Le renouvellement urbain spontané se traduit donc par une hausse des prix des logements pour rentabiliser l'opération, ce qui entraîne souvent une ségrégation sociale. Tant qu'il sera moins cher de construire un pavillon en banlieue que d'acheter un appartement en ville, le renouvellement urbain ne pourra pas être considéré comme un moyen de contrôler l'étalement urbain.
Pour favoriser la mixité sociale, une action publique est nécessaire. C'est l'un des rôles principaux de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine créée par l’article 10 de la loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine.
Le renouvellement urbain désigne aussi le phénomène de requalification de quartiers existants sans avoir recours pour autant à la démolition. On parle alors de réhabilitation. En France, deux types de quartiers sont principalement concernés :
Par exemple, Lyon a été le théâtre dans les années 80 d'une prise de conscience politique de la valeur des quartiers historiques. La réhabilitation du quartier Saint-Jean devint un objectif prépondérant et fut particulièrement rapide. A Saint-Étienne, dit la ville noire du fait de son histoire minière, la requalification du centre ville est un enjeu majeur pour transformer l'image négative de la ville et retrouver une attractivité.
Encore un fois, le risque de ségrégation sociale et de boboisation est important comme à Lyon. Mais une intervention partenariale entre l'Etat, les collectivités territoriales et les bailleurs sociaux permet au contraire un travail de réinsertion social dans un objectif de mixité.
Ce travail est souvent rendu possible grâce aux importantes subventions versées par les collectivités publiques et l'Etat. C'est en particulier un des rôles principaux de l'Agence nationale de l'habitat, via les opérations programmées d'amélioration de l'habitat (OPAH).
Les termes ci-dessous sont utilisés de manières diverses et variées, et souvent l'un pour l'autre. Il n'y a pas de définitions précises et reconnues. On trouve ici leur sens opérationnels les plus courants. Ces définitions permettent surtout de distinguer chacun de ces cinq termes de manière cohérente d'un point de vue pratique.
